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4月28日晚间，保利发展（600048.SH）发布2024年年报。2024年实现签约面积1796.61万平方米，实现销售签约3230.29亿元，销售金额连续两年稳居行业第一，依然稳居销售“一哥”位置。（登录南方+房向标，了解更多房企信息）
不过，年报显示，2024年实现营业收入3116.66亿元，同比下降10.14%；归母净利润50.01亿元，同比大幅下降58.56%；扣除非经常性损益的净利润44.92亿元，同比减少61.9%。
2024年本该是保利发展登上销售榜单“一哥”位置后继续大展宏图的一年，然而虽然保住了“销售一哥”，但是营收下滑净利润腰斩的境况，着实出乎外界预料。
销售收缩，利润陡降
年报显示，2024年，保利发展的销售规模有所收缩。全年累计销售额3230亿元，同比下降23.5%；累计销售面积1797万平方米，同比下降24.7%；归属于股东的权益销售金额相对稳定，约2465亿元，同比下降14.5%。
不过，根据克而瑞销售榜单，2024年保利发展全口径销售额依然稳居行业头把交椅，销售金额连续两年稳居行业第一。
销售“一哥”位置虽然保住了，利润表现又如何呢？
2024年，保利发展归母净利润同比下滑58.43%，扣除非经常性损益的净利润更是下滑63.90%；净利率为3.12%，去年同期为5.16%，同比减少2.04个百分点；净资产收益率2.53%，去年同期为6.13%，同比减少3.6个百分点，盈利能力的下滑幅度超乎外界预期。
保利发展近4年成长能力指标
对此，保利发展方面表示，营业总收入下降主要源于房地产项目年内交付结转规模下降；利润指标下降，则是由于房地产项目结转规模和结转毛利率下降，以及公司结合当前市场情况拟对部分项目计提减值准备。
保利发展公布的2024年度计提减值准备公告显示，2024年保利发展计提减值准备合计约为55.34亿元。据悉，受到本次计提减值影响，保利发展2024年度归母净利润就减少约33.41亿元。
然而，这已经是保利发展连续第三年净利润下降：2023年净利润120.7亿元，同比下降34.1%；2022年净利润183.5亿元，同比下降33.0%。
业内人士分析认为，保利发展利润下滑与其投资策略和企业目标相关。在冲规模时期，保利发展曾下沉到三四线城市拿地，也在一二线城市拿下高价地，这些项目销售不佳，部分不得不降价促销，盈利自然出现下滑。
自2022年，保利发展的董事长刘平提出要让保利发展“进三争一”的目标后，保利发展终于摘得“销冠”头衔。然而得到销冠之后，保利发展的盈利状况急剧恶化，“一哥”并没有表面那么风光，甚至决定延迟审议2024年度利润分配方案。
财务保持稳健，市场口碑下滑
财务表现方面，保利发展三道红线始终保持绿档，截至2024年末总有息负债下降4.7%至3490亿元；资产负债率严控在74.3%，同比下降2.2个百分点；短债占比降至22.6%。但是，截至2024年末，保利发展的总资产约13351亿元，同比减少7.08%；经营活动产生的现金流量净额约62.57亿元，同比减少55.08%。
值得一提的是，保利发展的融资成本不断下降。年内新增有息负债综合成本同比下降22BP至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46BP至3.1%，均创历史新低。
这主要得益于保利发展的直接融资占比提升。全年新增有息负债1664亿元，其中直接融资新发行359亿元，占比达到21.6%，为历年最高。
今年保利发展继续加紧融资步伐。今年1月16日，保利发展发布公告，其95亿元可转债募资方案获上交所审核通过，募集资金将用于北京、上海、佛山等城市的15个地产项目并补充流动资金。
根据保利发展公布的2025年一季度财报数据来看，实现营收542.72亿元，同比增长9.09%。中指研究院数据显示，一季度保利发展累计销售630亿元，排名第一。
看来，保利发展基本稳住了销售“榜一大哥”的位置。如今，更应该聚焦市场口碑、产品品质的问题了。不然旗下公司频遭处罚、项目频频维权，必将影响公司发展。
据媒体报道，南昌保利天汇一期，2024年业主因外立面质量问题集体维权，住建局调查发现，部分楼栋外墙层接处平整度有偏差，致使外墙涂料面层观感不平整，相关部门已责令整改。2024年，重庆南岸区保利堂悦小区业主反映该小区堡坎出现裂缝、房屋收缩缝漏雨、车库地坪漆不合格等问题凸显，南岸区住建委回应称，堡坎裂缝系回填土沉降造成，已确定处理方案。
广州保利天汇项目 南方+ 柴亚娟 拍摄
今年，兰州保利天宸湾项目因擅自将原规划33层的住宅楼加建至35层，导致建筑变为超高层等违建问题，被兰州市自然资源局作出行政处罚决定。2024年，广州保利珠江天悦项目因违规施工，被广州市荔湾区人民政府东沙街道办事处处以29.232万元的罚款。同样在广州的热销项目保利天汇也频频遭遇业主维权学校、噪音等问题。
早在2023年保利发展董事长刘平率先提出，中国房地产行业已进入高质量发展的“品质时代”，强调保利发展要强化产品力与服务力。如今，行业销售“一哥”的保利发展能否坚持初心，继续打造优质产品追求长远发展的生命力呢？
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